不動産売却税

個人で不動産を売却した場合、売却益がでれば税金を払うことになります。種類は譲渡所得というものです。これはほかの所得と合算しないで、単独で計算します。

まず、売却益ですが、
(売却価格+売却にかかった諸費用)-(取得価格+取得にかかった諸費用)
となります。

取得価格については注意が必要です。自分が購入した価格ではなく、減価償却をした価格になるからです。

不動産の価格は土地+建物ですが、この建物部分は年々価値が減っていきます。
減価償却費とは1年分の減る価値のこと。

減価償却費の出し方は、(建物価格 ÷ 法定耐用年数) です。
法定耐用年数とは、建物の構造で決められていて、鉄筋コンクリートのマンションなら47年、木造の1戸建てなら22年です。
ただし、中古で購入した場合は、変わってきます。
詳しくは、こちらをどうぞ

この減価償却を毎年するので、不動産の取得価格は年々下がっていくわけです。だから購入したときの金額ではないのです。

こうしてでた売却益ですが、個人が5年以上保有した自分が居住する不動産の場合、3000万円の特別控除が認められています。売却益が3000万円未満なら税金はいらないという太っ腹?な制度です。これは自分が居住していた場合に限られますから投資用の不動産では使えません。

それでも売却益が残ったという場合は、税金を払うわけですが、5年以上保有した不動産なら20%。それ未満だと39%の税金がかかります。
5年保有というのは、例えば2000年10月1日に取得した不動産の場合、2006年1月1日から5年間保有したとみなされます。2005年10月1日では5年にならないので注意しましょう。


次に個人が不動産を売却して損がでた場合ですが、場合によっては税金が戻ってきます。

一つは買い替えた場合。売却価格ー取得価格がマイナスになった場合、そのマイナスを所得から引くことができます。

この制度をうけるには以下の条件が必要です。
・自分の住んでいる家または、住んでいた家を住まなくなってから3年以内に売却した場合
・売却した年の1月1日までに、5年以上住んだ住宅を売却する
・売却の年の前年1月1日から翌年12月31日までに、床面積50平米以上の住宅を購入
・買い替えた住宅に翌年12月31日までに入居するか入居見込み
・買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、返済期間10年以上のローンを借りていること

売却損が500万円で、所得が500万円なら、その年の所得0なので所得税はゼロです。もし、損が1000万円とかなら、引けなかった500万円は翌年の所得から引くことができます。
ただし、買い替えた場合なことに注意してください。税金はなくても新しく購入した不動産のローンは払うのです。もどってくる所得税(と住民税)がいくらになるのか冷静に計算して、資金計画をたてましょう。



次は買い替えなかった場合です。売却してもローンが残った場合は、その残高の分を所得から引いてもらえます。

この制度をうけるには以下の条件が必要です。
・自分の住んでいる家または、住んでいた家を住まなくなってから3年以内に売却した場合
・売却した年の1月1日までに、5年以上住んだ住宅を売却する
・売却の年の前年1月1日から翌年12月31日までに、床面積50平米以上の住宅を購入
・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
・買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、返済期間10年以上のローンを借りていること

ローンが10年以上残っていることなどに注意が必要です。

最後に法人で不動産売却をした場合の税金ですが、これは他の所得と通算できます。

売却益や損失の計算方法は 
(売却価格+売却にかかった諸費用)-(取得価格+取得にかかった諸費用)
となります

法人で不動産経営をしている場合、売却益と売却損のでる物件の売買を同じ年にすると、節税になるわけです。

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