不動産売却 税金

不動産を売却したら税金がかかるんじゃないのか?そう思いますよね。
結論からいって、個人が自分の住んでいる不動産を売却する場合、税金はほとんど払いません。理由はほとんどの不動産は値上がりしていないから(´・ω・`)

値上がりしていて不動産売却益がでる場合でも、個人の場合3000万円の特別控除があるので、3000万円以上値上がりしていないと利益は発生しません。
3000万円以上値上がりしているってすごいですよね~。ここ20年くらいだと、まずないんじゃないでしょうか?
一応、計算式をのせておくと。
課税譲渡所得金額 = 譲渡価格 ― 取得費 ― 譲渡費用 ― 特別控除

譲渡価格は売却した価格。譲渡費用は売却にかかった仲介手数料や印紙代・登記費用などです。

取得費だけはちょっと注意が必要で、あなたが不動産を購入した価格=取得費ではありません。
不動産には土地と建物がありますが、建物部分は劣化するため毎年評価額が下がっていきます。1年でどのくらい下がるかは、最初の建物の価格と法定耐用年数で決まります。だから毎年建物の価格が下がるので、購入価格>取得費となるわけです。

じゃあ、取得費を求めるには1年分減価償却費が必要です。
減価償却費 = 建物価格 ÷ 法定耐用年数
法定耐用年数は鉄筋コンクリートのマンションなら47年、木造建築は22年です。

新築で3000万で購入したマンションで土地1500万円、建物1500万円だとしたら、減価償却費は約31万円。20年後に売却したときの取得費は、約2300万円(建物約830万円)となるわけです。

ここで売却益がでるくらいの値上がりなら売却価格は5300万以上!
3000万で購入して20年後に5300万で売れたらすごいこと、と庶民は思いますw

ちなみに不動産売却益にかかる税率は、5年以上保有した場合、所得税・住民税あわせて20%、5年未満なら39%になります。


では、不動産を売却して損失がでたら?これは買い替えの場合と、売却だけの場合で異なります。

〇損失をだして買い替えの場合
個人が自宅を売却して損失がでた場合は、その損失を所得から控除することができます。
もし、1000万円の売却損がでていたら、所得からそれを引くことができるので、所得1000万円以下の人は所得ゼロです。すると所得税もかかりませんし、住民税の所得割部分もゼロです。しかも控除できなかった場合は翌年の所得から控除できます。(最大4年間)

この特例を利用できるのは、次の条件を満たす人です。
・自分の住んでいる家または、住んでいた家を住まなくなってから3年以内に売却した場合
・売却した年の1月1日までに、5年以上住んだ住宅を売却する
・売却の年の前年1月1日から翌年12月31日までに、床面積50平米以上の住宅を購入
・買い替えた住宅に翌年12月31日までに入居するか入居見込み
・買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、返済期間10年以上のローンを借りていること

この特例は「住宅ローン控除」と併用できるのも特徴です。
でも、最初の年は、多分所得0だから、住宅ローンの控除はうけれないと思いますが。それでも残り9年間使えるとしたら、大きいですね。

自宅を売却したら損失がでるから住み替えできないって人は、一度シュミレーションしてみてはいかがでしょうか?

自分では面倒という人は、買い換えたい不動産の仲介業者に計算してもらうといいですよ。知り合いが新築マンションで譲渡損失だしながら、新築一戸建てに買い替えていました。一戸建ての仲介業者の営業マンが計算から、マンションの売却までアドバイスしてくれたそうです。


〇損失をだしてを売却のみする場合
個人が自宅を売却して、住宅ローンの残債が残った場合、損失を所得から控除できます。借入金が3000万円残っていて、自宅は2000万円でしか売れなかった場合は、損失は1000万円。所得が1000万円以下の人なら、その年の所得税はゼロ。住民税の所得割もゼロです。
しかも、全額をその年の所得から控除できない場合は翌年に繰り越して控除できます。最大で3年間のばせます。

この特例が使える条件は
・自分の住んでいる家または、住んでいた家を住まなくなってから3年以内に売却した場合
・売却した年の1月1日までに、5年以上住んだ住宅を売却する
・返済期間10年以上のローンが残っていること

注意点としては、買い替えと違って、比較するのが取得価格ではなく住宅ローンの残債だということです。
また配偶者や親族への売却では使えません。

この内容は以下の国税庁のページを参考にしました。

特定のマイホームを買い換えたときの特例https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3392.htm


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