不動産売却 減価償却 計算

不動産を売却したとき、取得価格に比べて売却価格が高いか低いかで、利益か損失どちらかがでます。
この、取得価格ですが、不動産を購入したときの価格ではないです。

不動産の建物部分は時間の経過とともに価値が減っていくため、毎年資産価値が減り続けます。1年あたりに減る分を減価償却費といいます。

1年分の減価償却費を計算するには、取得した不動産の建物だけの価格と、法定耐用年数が必要です。

建物だけの価格が明確にわかる場合はよいのですが、もしも不動産全体を取得した価格しかわからないときは消費税を手掛かりにして建物価格を計算することができます。土地には消費税がかからないので、払った消費税がわかれば、そこから逆算して建物価格がわかるわけです。消費税は3・5・8%と変更されているので、取得したときの税率で計算してください。



もし、消費税もわからない場合は、固定資産税の通知に乗っている評価額の割合で計算できます。固定資産税は土地と建物わけて計算されているので、その比率を使って計算するのです。

減価償却費がわかったら、経過年数を掛け算して、最初の建物価格から引くと、今の評価額がわかります。これに土地の価格を足したものが、現時点での取得費となります。

売却が翌年になれば、当然1年分の減価償却費の分取得費は下がるわけですね。

法定耐用年数ですが、これは建物の種類で決まります。
新築で取得した場合、鉄筋コンクリートは47年。木造住宅は22年です。
中古の場合は簡便法の計算を使うのが一般的です。計算式は取得したときに耐用年数が残っているかどうかで変わってきます。

法定耐用年数が残っている場合
(法定耐用年数ー経過年数)+ (経過年数 × 20%)

法定耐用年数が残っていない場合
法定耐用年数 × 20%

計算式をみるとわかりますが、中古の方が耐用年数が短くなるので、その分1年分の減価償却費は大きくなる傾向があります。これは売却時期によっては、売却益が大きくなる可能性があるということになります。

売却益がでた場合は、個人の場合は譲渡税を払うことになります。法人はほかの利益と通算しますが、個人は通算なしで、計算します。
ただし5年以上住んでいる自己の住宅を売る場合3000万円の特別控除があるります。

損失がでる場合も税制上の控除がうけれます。買い替える場合は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」という制度が適用され、損失を所得から最大4年間控除してくれるます。
買い換えないで、損失がでただけの場合も所得から損失が最大4年間控除されますが、この場合の損失とは、不動産を売却しても住宅ローンが残った場合の差額なので、買い替えの場合と条件は異なります。



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